Покупка нежилого помещения на что обратить внимание

Как правильно купить нежилое помещение

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

Намного проще купить нежилое помещение в Москве, как физическое лицо, потому, как юридическим лицам дополнительно придется подтверждать полномочия представителей компании, получить разрешение учредителей и т.д. Тогда как физическому лицу для оформления пригодится только идентификационный код, паспорт и, если данное лицо состоит в браке, то письменное заверенное нотариально соглашение второго супруга.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

  • Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
  • Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.
  • Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
  • Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
  • Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
  • Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
  • Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения. Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать. Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Покупка нежилого помещения

В Екатеринбурге в начале марта средняя цена квадратного метра на коммерческую недвижимость под офис составила 34965 рубля (в центре – 46381), под магазин – 41810 рубля (в центре – 60443). «При покупке помещения с определенным назначением необходимо учитывать, может ли приобретаемое помещение использоваться для данных целей – поясняет Александр Никулин, – в том числе путем перепрофилирования».

По статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. «Нежилое помещение относится к категории недвижимости и не может использоваться для проживания, – поясняет адвокат Александр Никулин. – Как и другое имущество, нежилое помещение может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности».

На что нужно обратить внимание при заключении договора аренды нежилого помещения

3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений действует существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается, в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой.

Рекомендуем прочесть:  3 ндфл срок подачи за 2019

Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения может быть признан судом незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Покупка нежилого помещения на что обратить внимание

На практике при аренде нежилого помещения у арендатора нередко возникает необходимость передать объект аренды (его часть) в субаренду. Например, зачастую арендодатель согласен на сдачу объекта аренды только полностью (т.е. арендодателю необходим так называемый якорный арендатор, ответственный за весь объект аренды), в то же время потенциальным арендаторам необходима только часть объекта аренды. В этой ситуации субарендные правоотношения неизбежны.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. При этом указанная норма не запрещает закреплять такое согласие арендодателя непосредственно в тексте первоначального договора аренды без ограничений в отношении персонального состава субарендаторов — так называемое генеральное согласие арендодателя (см. п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). В этом случае согласие арендодателя на каждую конкретную сделку субаренды не требуется.
В случае если в договоре первоначальной аренды «генеральное» согласие арендодателя на субаренду не закреплено, арендатор обязан получить такое письменное согласие арендодателя отдельно перед заключением соответствующего договора субаренды. В то же время, как разъяснено в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, если арендодатель дал письменное согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Необходимо учитывать, что ответственным по договору первоначальной аренды перед арендодателем всегда остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При этом все требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Если иное не предусмотрено договором первоначальной аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
К договорам субаренды нежилых помещений применяются соответствующие правила о договорах аренды.

Арендатор обязан использовать объект аренды:
во-первых, в соответствии с назначением объекта аренды. Например, далеко не каждое нежилое помещение может быть использовано для производственных целей (ввиду несоответствия техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям);
во-вторых, в соответствии с условиями, предусмотренными непосредственно в договоре аренды.
Так, в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть следующие условия по использованию арендатором объекта аренды:
а) использование только для конкретного вида предпринимательской деятельности (например, торговля продовольственными товарами, торговля промышленными и хозяйственно-бытовыми товарами и т.д.);
б) ограничения по размещению арендатором каких-либо навесных устройств и оборудования (кондиционеры, сплит-системы и т.д.) на внешней стороне и фасаде здания либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя;
в) ограничения по размещению арендатором вывески и наружной рекламы на внешней стороне и фасаде здания, либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя, либо размещение с соблюдением определенных условий (без использования кронштейнов, с ограничениями по размеру и т.д.);
г) ограничения по использованию коммунальных и иных ресурсов (лимит потребления электроэнергии, воды, ограничения по мощности подключаемого электрооборудования и т.д.);
д) обязанности арендатора по уборке прилегающей к объекту аренды территории, вывозу твердых бытовых отходов, иного мусора.
Отметим, что условия по использованию арендатором объекта аренды должны быть зафиксированы в договоре аренды максимально подробно. Практика показывает, что этот аспект арендных правоотношений вызывает между субъектами предпринимательской деятельности многочисленные споры.

Рекомендуем прочесть:  Можно ли в этом году снять с материнского капитала 25 тысяч в 2019 году

Договор купли-продажи (поставки)

Предметом этого договора, то есть нежилым помещением, считается единица комплекса недвижимого имущества, предназначенная для самостоятельного использования в торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целях, находящаяся в собственности физических или юридических лиц РФ, субъектов РФ или её муниципальных образований.

В первую очередь необходимо ознакомиться с содержанием общих положений о договоре купли-продажи недвижимости, которые определяются нормами параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса РФ. Также к договору продажи нежилого помещения применимы нормы таких Федеральных законов РФ, как «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Как купить нежилое помещение

Если нежилое помещение находится не в частной, а в муниципальной собственности. То его продажа осуществляется путем выставления этого нежилого помещения на торги. Преимущественным правом для выкупа муниципальных нежилых помещений пользуются частные предприниматели и юридические лица, арендующие это помещение в течение 3-х лет и более. В этом случае достаточно лишь подать заявку на выкуп помещения в местный муниципальный орган, торги проводить не нужно. Помещение передается арендатору по специальной льготной цене.

Как уже понятно из самого названия, в нежилое помещение отличает именно то, что оно не жилое, то есть, не предназначено для проживания людей. Такой статус ему присваивается специальными документами, после проведения соответствующих обследований. Перед тем, как купить нежилое помещение для ведения своего бизнеса, в первую очередь, следует определиться, насколько именно оно соответствует вашим целям, и понять, сможете ли вы, например, продать данное помещение в случае, если ваши планы вдруг изменятся по каким-то причинам.

Как купить коммерческую недвижимость

Прежде чем заключить договор купли-продажи помещения или здания нежилого фонда, рекомендуется подписать предварительный договор, который гарантирует соблюдение достигнутых договоренностей обеими сторонами. На этой стадии проверяются полномочия продавца (если продавец осуществляет сделку с помощью представителя, то и полномочия представителя продавца) и юридическая чистота сделки: все ли предыдущие сделки с помещением были законными, не является ли интересующий вас объект коммерческой недвижимости предметом спора между нынешним и предыдущим собственником.

Специалисты компании-посредника осмотрят соответствующие вашим требованиям объекты и предоставят подробное описание самых интересных вариантов, с указанием всех достоинств и недостатков. По вашему желанию посредническая компания проведет предварительные переговоры с продавцом по согласованию условий сделки купли-продажи недвижимости.

Какие предъявляют требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

  1. Приведение объекта в соответствие с градостроительными, экологическими и санитарными нормами.
  2. Перепланировка и реконструкция возможна только после согласования с инженерными и архитектурными муниципальными организациями.
  3. Обеспечение противопожарной безопасности, включающее проведение ряда мероприятий после обязательного инструктажа Госпожнадзора.
  1. Документ, подтверждающий его право собственности на землю. Это может быть договор купли-продажи, дарения, судебное постановление и т.п.
  2. Кадастровый паспорт участка.В случае начатого на земле строительства – все разрешительные документы, с ним связанные.
  3. Паспортные данные, если продает землю физическое лицо.
  4. Обязательно выявление всех совладельцев с целью получения от них согласия на сделку. Если совладелец несовершеннолетний, согласие получают в органах опеки. При наличии супруга его нотариально заверенное согласие тоже должно наличествовать. Кроме того, вменяемость продавца должна быть подтверждена справками от нарколога и психиатра.