Подводные камни при продаже квартиры

Другие наследники могут отсутствовать по разным причинам: серьезная болезнь или, например, человек попросту не знал о смерти Наследодателя. Знайте: все это не повод не учитывать их интересы. Несмотря на то, что срок исковой давности три года, наш суд позволяет рассматривать подобные дела и позже. То есть, если не решить вопрос с самого начала, нечего рассчитывать, что за давностью лет о нем никто не вспомнит. Как это сделать многие не знают, да и не обязаны знать. Это знают юристы. Это работа профессионалов, это и их обязанность «все знать» и предвидеть заранее все риски.

Консалтинговая компания Sky-Fort

Какие еще могут быть подводные камни при покупке квартиры?
Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности продавца, а также другие документы, которые нужны для продажи квартиры. Если вы прибегаете к помощи риелтора, нужно проверить,есть ли у него законное право на совершение подобных операций. У риелтора должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок и печать организации.

Подводные камни при покупке квартиры

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.

Какие подводные камни при приобретении квартиры

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Начинаем с того, что определяем­ стоимость недвижимос­ти, которую вы хотите продать. Для определени­я оптимально­й стоимости на недвижимос­ть есть несколько вариантов. Наиболее простой – приобрести­ журналы и газеты с объявления­ми о купле-продаже и посмотреть­ какую стоимость хотят получить продавцы за свою недвижимос­ть. Далее следует сравнить дом, квартиру или участок, который вы собираетес­ь продать с наиболее аналогичны­ми вариантами­. Так, вы сможете определить­ среднюю стоимость своей недвижимос­ти в настоящее время.

Подводные камни при продаже квартиры

По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации.

Подводные камни вторичного рынка жилья

Квартира покупалась с использованием сертификата «Молодая семья» и кредитных средств банка. Но по условиям кредитной организации детей нельзя было включить в число собственников покупаемой квартиры, ведь в случае неуплаты кредита, банку сложно будет отобрать это жильё. Поэтому, квартира была оформлена на родителей, но они дали обязательство о выделении детей детям после погашения ипотеки. В соответствии с требованиями органа, выдавшего вышеупомянутый сертификат, копия этого обязательства в обязательном порядке помещалась в регистрационное дело.

Подводные камни при покупке квартиры

  • Риск «купить» квартиру у лица, не являющегося собственником квартиры (или по доверенности, или по поддельным документам). Доверенность может быть просроченной, оформленной на другого человека, не иметь нотариального заверения или быть попросту поддельной. Практика знает неоднократные случаи, когда мошенники оформляли доверенности на свое имя от неблагополучных граждан (страдающих от алкогольной или наркотической зависимости, психических расстройств, юридически неграмотных или социально незащищенных граждан). На момент сделки собственник может быть уже мертв, а заранее приготовленная доверенность будет находиться на руках у мошенника;
  • Порядок приватизации квартиры был нарушен. Раньше распространено было нарушение приватизации, которое заключалось в том, что несовершеннолетние, проживавшие в приватизируемых квартирах, не включались в собственники;
  • Некоторые зарегистрированные в квартире лица сначала обещают выписаться после сделки, а по факту отказываются это делать;
  • Сомнительная история сделок с интересующим объектом недвижимости. Речь идет о том, что в случае признания какой-либо из сделок недействительной, это автоматически повлечет за собой в рамках исковой давности пересмотр законности остальных сделок;
  • Квартира была реализована после принятия ее по наследству. Здесь риск заключается в том, что могут появиться другие наследники, которые докажут свою несвоевременную информированность о смерти родственника, восстановят пропущенный срок и будут претендовать на часть наследственной массы, в том числе, и на недвижимость. Это уже не говоря о лицах, которые имеют право на обязательную долю;
  • Если был нарушен порядок получения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В связи с тем, что материнский капитал должен быть направлен на реализацию прав ребенка, купленная квартира должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей в общую долевую собственность. Так вот, если родители не указали как собственников несовершеннолетних детей, то впоследствии, это может стать причиной судебных разбирательств, которые могут затронуть и покупателя квартиры на вторичном рынке недвижимости. Причина данной проблемы кроется в двух аспектах – низкий уровень правовой культуры граждан и отсутствие должного уровня государственного контроля за использованием средств материнского капитала;
  • Также обратите внимание на «качественный» состав собственников – среди них могут быть ограниченно дееспособные и недееспособные лица. Несмотря на то, что в большинстве случаев, они могут осуществлять сделки от своего имени, иногда такие сделки могут быть оспорены из-за того, что собственник не понимал значения своих действий и не мог управлять ими;
  • Квартира может находиться в качестве залогового имущества по кредитным обязательствам продавца или право собственности на нее может быть оспариваемым в судебном порядке;
  • Если среди собственников объекта недвижимости есть лица, отбывающие наказание в виде лишения свободы, или граждане, проходящие службу в Вооруженных силах РФ, или безвестно отсутствующие лица, то сделка по продаже квартиры без их согласия не является законной. Проблемы могут возникнуть сразу после их информирования о сделке – все будет зависеть от отношения к продаже своих квадратных метров;
  • Если продажа вторичной квартиры, как совместно нажитого имущества, осуществляется одним из супругов без согласия второго;
  • Кроме квартир на вторичном рынке, продаются и отдельные комнаты. По закону сначала необходимо официально предложить купить комнату другим собственникам квадратных метров квартиры, а уже после получения письменного отказа, осуществлять поиск покупателей среди других лиц. Пренебрежение этим правилом может привести к проблемам;
  • Обратите внимание на личные документы продавца, а также их соответствие данным, указанным в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Мошенники среди средств незаконного получения денег с доверчивого покупателя используют поддельные документы: краденый паспорт с наклеенной сверху фотографией, недействительный паспорт, который был ранее утерян;
  • Не лишним будет поинтересоваться о самом доме – если он подлежит сносу и расселению, то покупатель окажется не в самом выигрышном положении, а продавец может быть и не в курсе о планах властей;
  • Если среди собственников есть несовершеннолетние, то требуется получение разрешения органов опеки и попечительства. Зачем? Все потому, что жилищные условия детей от продажи квартиры не должны ухудшаться. Без разрешения органа опеки, сделка может «проскочить», но если условная бабушка несовершеннолетнего собственника обратит внимание на то, что у внуков нет постоянной жилплощади и обратится в суд, то результатом разбирательств может стать факт признания сделки недействительной.
Рекомендуем прочесть:  Жалоба Старшему Приставу На Бездействие Судебного Пристава Образец

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки

Но! Переуступить свои права на требования квартиры можно только до подписания акта приемки! В противном случае эта сделка будет характеризоваться как продажа. Оградить себя от дальнейших проблем можно, если установить следующие обстоятельства:

PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)

  • банальное мошенничество с использованием поддельных документов, выписанных на подставное лицо. Особенно часто это происходит при сделках, в которых интересы хозяина представляет другое лицо по доверенности, что является весомым поводом для беспокойства в юридической чистоте сделки;
  • наличие в истории квартиры сделок сомнительного характера – как правило, помочь развеять сомнения может расширенная выписка из Единого госреестра прав собственности на недвижимое имущество (ЕГРП). Если за относительно короткое время жилье сменило несколько хозяев, это также повод задуматься о чистоплотности предыдущих продаж – может найтись обманутый мошенниками владелец (его родственник) и подать в суд. В случае успешного решения дела последнему покупателю, то есть Вам, придется выехать из квартиры;
  • продажа квартиры по договору дарения, пожизненной ренты, наследства и прочие ситуации, в которых будут затронуты интересы третьих лиц – уже после совершения сделки могут появиться люди, чьи интересы пострадали или не были учтены в ходе сделки купли-продажи жилья. Такие люди потому будут оспаривать сделку в суде, и выигрыш владельцу не гарантирован. Но даже в случае победы – это нервы и дополнительные финансовые расходы;
Рекомендуем прочесть:  Выписка из кадастровой палаты

Рассмотрим подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках

  1. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
  2. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
  3. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
  4. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
  5. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
  6. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
  7. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
  8. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
  9. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
  10. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Подводные камни — при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение — это слэнговое выражение риелторов, под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

Подводные камни при покупке квартиры